Expertise avant achat d'une maison en Gironde un regard technique indépendant, avant de signer
Dans un achat immobilier, tout le dossier est produit par l'autre camp : l'annonce, la visite guidée, les diagnostics commandés par le vendeur. L'expertise avant achat est le seul avis technique que vous commandez pour vous-même. David Bertrand, expert bâtiment indépendant basé à Libourne, examine la maison des fondations à la toiture et vous dit ce qu'elle demandera comme travaux, dans quel ordre, et ce qui doit vous faire réfléchir.
Le cabinet ne vend aucuns travaux et n'a de lien ni avec les agences ni avec les artisans. Il n'a donc aucun intérêt à minimiser un désordre pour que la vente se fasse, ni à le dramatiser pour décrocher un chantier.
à partir de450 €TTC, maison individuelle
- Visite complète du bien, des fondations à la toiture
- Examen de tout ce que les diagnostics de vente, DPE compris, ne regardent pas
- Repérage des désordres et des vices apparents, avec leur cause probable
- Estimation des travaux urgents à prévoir
- Rapport écrit remis avant la signature
Ce que l'expert examine
pendant la visite
Six familles de points, vérifiées de la structure vers les finitions : un problème de structure change toutes les conclusions qui suivent.
Structure et fondations
Fissures de façade et de refend, avec leur tracé et leur orientation, planéité des sols, déformations, désolidarisation des extensions. Une fissure n'est pas seulement décrite : elle est rattachée à une cause probable.
Façades et enduits
État des enduits et des joints, appuis et seuils, évacuation des eaux de pluie, niveau des terres contre les murs. Une façade fraîchement refaite est regardée de près : une finition peut masquer un mouvement.
Toiture et charpente
Couverture, faîtage, solins, gouttières et descentes. Dans les combles accessibles : état des bois, traces de coulures anciennes, reprises déjà faites et attaques d'insectes.
Humidité
Pas seulement la tache, mais son origine : remontée par le sol, infiltration ou condensation. Le traitement et le budget ne sont pas du tout les mêmes selon la cause.
Réseaux apparents
Tableau électrique visible, plomberie et évacuations accessibles, ventilation et entrées d'air, cohérence entre l'usage du logement et ce qui a été installé.
Menuiseries et second œuvre
Étanchéité des fenêtres et portes, sols, cloisons et revêtements. Une porte qui frotte ou un carrelage fendu trahit souvent un mouvement du gros œuvre avant qu'il ne se voie ailleurs.
Tout ce que les diagnostics de vente
ne regardent pas, l'expert l'examine
Le dossier remis par le vendeur (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques) est obligatoire, mais chaque diagnostic répond à une seule question précise. Tout le reste, l'expertise avant achat l'examine. Et c'est souvent ce reste qui fait le coût d'une maison dans les années qui suivent l'achat.
- Les fissures : aucun diagnostic ne dit si elles sont anciennes et stabilisées, ou actives et liées au terrain.
- La toiture et la charpente : leur état n'entre dans aucun diagnostic, alors que leur réfection compte parmi les travaux les plus lourds.
- L'humidité : elle n'est pas analysée, et sa cause encore moins.
- Les vices apparents : ce que l'acheteur pouvait voir lui-même n'est plus garanti par le vendeur une fois la vente signée. Mieux vaut l'avoir vu avec un œil exercé.
Une limite, dite franchement : la visite est visuelle et non destructive. Le bien ne vous appartient pas encore, on ne démonte rien et on ne sonde rien. Le rapport dit ce qui a pu être observé, et signale ce qui mériterait une investigation complémentaire.
À quel moment de l'achat
faire venir l'expert ?
- Avant de faire une offre : le moment idéalVous décidez en connaissant l'état réel du bien, et l'offre peut tenir compte des travaux à prévoir.
- Avant de signer le compromisLe rapport permet de demander des travaux au vendeur avant la vente, et d'en faire une condition suspensive écrite dans le compromis.
- Pendant le délai de rétractationAprès la signature, vous disposez de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte. Précisez-le dans votre demande, avec la date de fin du délai.
Ce qu'on regarde en priorité
selon le secteur
Une maison des coteaux du Libournais, une échoppe bordelaise et une villa du Bassin n'exposent pas aux mêmes risques.
Libourne et le Libournais
Coteaux argileux et sols qui changent d'une parcelle à l'autre : les fissures liées à la sécheresse sont le premier point à vérifier.
Bordeaux et la Rive Droite
Échoppes en pierre calcaire, mitoyenneté, rénovations rapides : l'humidité et ce qui se cache derrière les doublages.
Bassin d'Arcachon
Sables, poches de tourbe et nappe proche de la surface : tassements et remontées d'humidité, surtout en résidence secondaire.
Le cabinet intervient aussi dans le reste de la Gironde, en Dordogne et en Lot-et-Garonne.
Un tiers technique indépendant, pas un vendeur de travaux
Les expertises avant achat sont menées par David Bertrand, expert bâtiment diplômé et indépendant basé aux Billaux, près de Libourne. Le cabinet ne vend aucuns travaux : son seul livrable est un avis technique argumenté.
- 15 ansd'expérience bâtiment
- 300+missions réalisées
- 5,0/5 26 avis Google
- OFIBdiplômé Expert en bâtiment
Questions fréquentes sur
l'expertise avant achat
Combien coûte une expertise avant achat ?
L'expertise avant achat démarre à 450 € TTC pour une maison individuelle. Le montant exact dépend de la surface du bien, de ses annexes et de la distance depuis Libourne : il figure sur le devis, gratuit, que vous recevez avant tout engagement. Rapporté au prix d'une maison, c'est le seul avis technique du dossier que vous commandez pour vous-même.
À quel moment faire intervenir l'expert ?
Le plus tôt possible : idéalement avant de faire une offre, à défaut avant de signer le compromis. Après la signature, il reste le délai de rétractation de dix jours, qui court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l'acte. Si vous êtes déjà dans ce délai, précisez-le dans votre demande, avec la date de fin du délai.
Dois-je être présent pendant la visite ?
Votre présence est souhaitable, parce que c'est l'occasion de poser vos questions devant les désordres, mais elle n'est pas obligatoire. Il faut en revanche l'accord du vendeur ou de l'agence pour accéder au bien, combles et sous-sol compris.
Les diagnostics obligatoires ne suffisent-ils pas ?
Non, ils ne regardent pas la même chose. Les diagnostics de vente portent sur des risques précis : amiante, plomb, termites, gaz, électricité, performance énergétique, état des risques. Aucun ne dit si une fissure est évolutive, si la charpente a été reprise ou d'où vient une tache d'humidité. L'expertise avant achat examine tout ce que ces documents laissent de côté.
Que faire si l'expertise révèle des désordres importants ?
Le rapport sert à choisir entre trois issues. Acheter quand même, avec un budget de travaux hiérarchisé. Rouvrir la discussion avec le vendeur, sur le prix ou sur des travaux à réaliser avant la vente, qui peuvent faire l'objet d'une condition suspensive. Ou renoncer, ce qui n'est pas un échec : un rapport qui évite un mauvais achat a rempli sa mission.
Intervenez-vous partout en Gironde ?
Oui. Le cabinet est basé aux Billaux, à côté de Libourne, et intervient dans tout le Libournais, à Bordeaux et sur la Rive Droite, sur le Bassin d'Arcachon et dans le reste de la Gironde, ainsi qu'en Dordogne et en Lot-et-Garonne. Les points à surveiller changent d'un secteur à l'autre : argiles des coteaux, pierre calcaire des échoppes, sables et nappe du Bassin.
Pour aller plus loin
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