Acheteurs étrangers à Saint-Émilion et en Dordogne : un expert du bâti, de l’achat aux travaux
Vous accompagnez un acquéreur britannique, néerlandais, belge, irlandais ou américain sur une maison de caractère, une propriété ou un château ? Expert bâtiment depuis 15 ans, je contrôle le bâti avant la signature, j'assiste le propriétaire pendant les travaux et je suis le chantier quand il est à l'étranger. Les rapports sont rédigés en français et remis en anglais.
- 15 ansd'expérience bâtiment
- 300+missions réalisées
- 5,0 / 526 avis Google
- OFIBdiplômé Expert en bâtiment
Un parcours en trois temps
Votre client prend tout le parcours ou seulement l'étape dont il a besoin.
Avant l'achat
Savoir ce que vaut le bâti.
- Visite du bien avec un expert
- État de la structure, de la charpente, de la couverture
- Risques et travaux à prévoir
Les travaux
Un AMO aux côtés du propriétaire.
- Programme et ordre des travaux
- Devis comparés, assurances vérifiées
- Choix des intervenants
Le suivi à distance
Le chantier suivi pendant l'absence du propriétaire.
- Visites aux étapes clés
- Comptes rendus avec photos
- Décisions prises par écrit
Qui je suis
Je m'appelle David Bertrand. Je suis diplômé Expert en bâtiment de l'École OFIB, après une expérience de terrain dans la construction bois, le gros œuvre et la maçonnerie, l'étanchéité et la couverture.
Mon cabinet, Home Expertise, est installé aux Billaux, à côté de Libourne. Je connais le bâti ancien du Libournais et de la Dordogne : la pierre calcaire, les charpentes anciennes, les sols argileux.
- Je ne réalise jamais les travaux que je préconise : mon avis ne dépend pas de ce qu’il y aurait à facturer ensuite.
- Thermographie, drone, endoscopie : les moyens techniques sont choisis selon ce qu’il faut vérifier.
- Assuré en responsabilité civile professionnelle auprès d’AXA, attestation sur demande.
Membre du réseau BNI Saint-Émilion Signature
Avant l'achat : ce que je contrôle
Une expertise avant achat n'est pas un diagnostic obligatoire : c'est l'avis d'un expert du bâti sur l'état de la maison et sur les travaux qui l'attendent.
- Structure Murs porteurs, planchers, fondations visibles : ce qui tient la maison.
- Charpente État des bois, déformations, traces d’insectes ou de champignons.
- Couverture Tuiles, ardoises, zinguerie, évacuation des eaux de pluie.
- Humidité Remontées dans les murs, infiltrations, ventilation.
- Fissures Leur origine, leur gravité, ce qu’elles annoncent.
- Bâti ancien Pierre, chaux, enduits : ce qui convient à un bâtiment ancien et ce qui lui nuit.
Ce que je vois sur place
Des photos prises lors de mes expertises : ce sont ces constats qui font le rapport.
Une couverture effondrée : la charpente prend l’eau. 
Une fissure suivie de la toiture au pied du mur. 
L’ouverture mesurée, pour suivre son évolution. 
Un pied de mur qui ne sèche plus.
Ce que reçoit l'acquéreur
Un rapport écrit, remis avant la signature, qu’il peut lire, comprendre et transmettre.
Un rapport illustré
Chaque constat est photographié, situé et expliqué en termes simples.
Des désordres hiérarchisés
Ce qui est urgent, ce qui peut attendre, ce qui relève de l’entretien.
Les travaux à prévoir
Dans le bon ordre, pour bâtir un budget et consulter les entreprises.
Une version anglaise
Le rapport est rédigé en français, puis remis en anglais.
Le rapport aide à choisir entre trois issues
- Acheter, avec un budget de travaux hiérarchisé.
- Rouvrir la discussion avec le vendeur, sur le prix ou sur des travaux avant la vente.
- Renoncer : un rapport qui évite un mauvais achat a rempli sa mission.
Pendant les travaux : le rôle de l'AMO
L'assistant à maîtrise d'ouvrage représente le propriétaire et défend ses intérêts, de la définition du projet à la réception.
Ce que je fais
- Le programme des travaux et leur ordre.
- La consultation des entreprises et la comparaison des devis.
- La vérification des attestations d'assurance de chaque entreprise.
- Le suivi du chantier, avec un compte rendu après chaque visite.
- La préparation de la réception et le suivi des réserves.
Ce que je ne remplace pas
- L'architecte, qui conçoit le projet et peut être obligatoire pour un permis de construire.
- Le maître d'œuvre, qui dirige l'exécution des travaux.
- Les entreprises, qui réalisent les travaux et en sont responsables.
Quand le propriétaire est à l’étranger
- Un compte rendu avec photos après chaque visite.
- Un espace projet en ligne : budget, planning, comptes rendus.
- Les décisions prises par écrit, rien ne se perd.
Ce qui change en France pour un acheteur étranger
Quelques points à expliquer tôt à un acquéreur qui ne connaît pas le système français.
Les assurances des entreprises
Les entreprises doivent être assurées en responsabilité décennale, et l'attestation doit accompagner leur devis. Le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.
Les autorisations d'urbanisme
Changer l'aspect extérieur ou créer de la surface demande en général une déclaration préalable ou un permis de construire, déposé en mairie. Un certificat d'urbanisme renseigne sur les règles applicables au terrain.
Les secteurs protégés
Aux abords d'un monument historique, les travaux demandent l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Le bourg de Saint-Émilion est un site patrimonial remarquable, au cœur d'une juridiction inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO. Un château inscrit ou classé monument historique a ses propres démarches.
Le rôle du notaire
Le notaire rédige l'acte authentique et conserve le dépôt de garantie jusqu'à la vente. Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ; il ne dit rien de l'état de la charpente ou de la structure.
Les conditions suspensives du compromis
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de dix jours pour se rétracter après la notification du compromis. Si l'achat est financé par un prêt, la condition suspensive de prêt est d'au moins un mois ; d'autres conditions se négocient avec le vendeur, avec le conseil du notaire.
Information générale, pas un conseil juridique. Le notaire et les services de la mairie confirment ce qui s’applique à chaque bien.
Une mission récente : un château du début du XIXe siècle
Un château en pierre construit vers 1800, contrôlé dans le cadre de sa vente. Sans nom ni lieu : la discrétion fait partie de la mission.
- Le bien
- Château en pierre, construit vers 1800, avec ses annexes
- Le contexte
- Une vente
- La mission
- Contrôle structurel du bâti principal et des annexes
- Le rapport
- Rédigé en français, remis en anglais, textes anglais contrôlés avec un traducteur adapté
Ce que couvre un contrôle structurel sur un bâti de cette époque
Les murs porteurs
Moellons et pierre de taille : fissures, déformations, faux aplomb, état des joints.
Les planchers
Poutres et solives, et surtout leurs appuis dans les murs, là où l’humidité les fragilise.
La charpente
Assemblages, déformations, traces d’insectes ou de champignons.
Les annexes
Dépendances souvent moins entretenues que la maison : pignons, charpentes, couvertures.
Le rapport dit ce qui tient, ce qui doit être surveillé et ce qui demande des travaux, pour décider en connaissance de cause.
Questions fréquentes
Que couvre une expertise avant achat ?
La structure, la charpente, la couverture, l'humidité, les fissures et les points propres au bâti ancien. Le rapport décrit l'état du bien, les risques et les travaux à prévoir.
Est-elle utile avant la signature du compromis ?
C'est le meilleur moment : l'acquéreur connaît l'état du bien avant de s'engager. Après la signature, elle reste possible pendant le délai de rétractation, mais le temps est court.
Pouvez-vous suivre les travaux quand le propriétaire est à l’étranger ?
Oui. Je me rends sur place aux étapes clés, un compte rendu avec photos part après chaque visite et les décisions se prennent par écrit.
En quelle langue se font les échanges et les rapports ?
Les échanges écrits peuvent se faire en anglais. Les rapports sont rédigés en français, puis traduits en anglais ; les textes anglais sont contrôlés avec un traducteur adapté. Les échanges oraux se font plutôt en français.
Quelle est votre zone d'intervention ?
Toute la Gironde, dont Saint-Émilion et le Libournais, et toute la Dordogne.
Quel est le tarif ?
Sur devis, selon le bien et les étapes confiées, après un premier échange.
Parlons de votre projet
Rénovation, aménagement, extension ou surélévation : décrivez-moi votre situation par téléphone ou par formulaire. Réponse sous 24 à 48 heures.