Désordre en copropriété : parties communes ou parties privatives ?

En copropriété, un désordre bloque rarement sur sa cause technique. Il bloque sur une frontière : le mur, la canalisation, le plancher ou la toiture qui en est à l'origine appartient-il au copropriétaire ou à la collectivité ? Tant que cette question reste ouverte, le syndic renvoie vers le propriétaire, le propriétaire vers le syndic, et le désordre continue pendant que la discussion tourne.

La logique générale des garanties et des recours après travaux est déroulée dans notre guide des malfaçons de travaux. Cette page traite du préalable propre à la copropriété : comment se trace la frontière entre commun et privatif, ce que le syndicat doit depuis 2020, et qui finit par payer.

La bonne question : où le désordre prend-il naissance ?

Le réflexe le plus répandu est de qualifier un désordre par l'endroit où on le voit. C'est presque toujours une erreur de raisonnement.

Une trace d'humidité au plafond du dernier étage se voit dans un lot privatif, mais son origine est le plus souvent en toiture, donc dans les parties communes. Une fissure visible dans un séjour peut venir d'un mur porteur ou d'une simple cloison. Une infiltration qui abîme un mur de cave peut provenir d'une canalisation privative traversant une gaine commune.

Le lieu du dommage et le lieu de sa cause sont deux choses distinctes, et c'est la seconde qui commande le régime applicable. C'est aussi pour cela qu'un dossier de copropriété qui démarre sans investigation technique met en général des mois à se dénouer : la question juridique ne peut pas être tranchée tant que la question physique ne l'est pas.

Deux définitions courtes, et des présomptions qui font le travail

La loi du 10 juillet 1965 pose la distinction en deux articles très brefs.

L'article 2 définit le privatif : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L'article 3 définit le commun par la formule symétrique : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » Le critère n'est donc pas la localisation, mais l'affectation, à qui la partie sert-elle ?

Le même article 3 ajoute ce qui règle la plupart des cas concrets : à défaut de titres, ou en cas de contradiction entre les titres, certaines parties sont présumées communes. Y figurent notamment le sol, les cours, parcs et jardins et les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun : y compris les parties de canalisations qui s'y rattachent, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, ainsi que les passages et corridors.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, le règlement de copropriété se lit avant la loi : c'est lui, le titre, et la présomption légale n'intervient qu'en son absence ou en cas de contradiction. Ensuite, la présomption porte sur le gros œuvre, pas sur « les murs » en général : un mur porteur et une cloison de distribution montée dans un lot ne relèvent pas du même régime, même s'ils se ressemblent sous la peinture.

Le cas qui coince : un dommage privatif dont la cause est commune

C'est la configuration la plus fréquente, et celle qui produit les dossiers les plus longs. Le dégât est chez un copropriétaire (parquet gondolé, plafond taché, mur fissuré) mais il provient d'un ouvrage commun.

Le propriétaire subit un préjudice dans son lot ; le syndicat est en cause au titre de l'ouvrage. Les deux ont besoin de la même chose : que l'origine soit établie techniquement, avec des éléments qui tiennent devant un assureur ou un juge. Sans cela, chacun s'installe dans sa lecture, et le temps travaille contre l'ouvrage comme contre l'occupant.

Le miroir existe aussi, et il est plus mal vécu : un désordre né dans un lot privatif qui endommage les parties communes ou le lot du voisin. Une étanchéité de terrasse privative mal reprise, une canalisation privative non entretenue, des travaux réalisés sans autorisation : le copropriétaire à l'origine répond alors des conséquences.

Ce que le syndicat doit, et ce que le texte ne dit plus depuis 2020

C'est le point sur lequel une grande partie du web est restée en arrière, et il mérite d'être lu attentivement.

Dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020, l'article 14 de la loi de 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

La rédaction antérieure visait les dommages causés « par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ». Cette formule, encore massivement recopiée, ne figure plus dans le texte en vigueur. Le critère n'est plus la nature du manquement, vice ou défaut d'entretien, mais la localisation de l'origine du dommage.

La différence est loin d'être cosmétique en pratique. Sous l'ancienne formule, la discussion portait volontiers sur la faute : le syndicat avait-il entretenu, l'ouvrage était-il vicié ? Sous la formule actuelle, la question première est de savoir d'où part le dommage. C'est une bonne nouvelle pour le copropriétaire lésé, parce que c'est une question technique, à laquelle un examen sur site peut répondre, et une raison de plus pour que cet examen ait lieu tôt.

La fin de phrase compte tout autant : « sans préjudice de toutes actions récursoires ». Le syndicat qui indemnise conserve ses recours contre celui qui a réellement causé le dommage : une entreprise, un constructeur, un copropriétaire. Si l'immeuble est récent, ces recours peuvent passer par les garanties de construction, dont nous détaillons le champ dans notre article sur ce que la garantie décennale couvre vraiment.

Qui paie, et selon quelle clé

Une fois l'origine établie, reste la répartition, et elle ne se déduit pas du bon sens.

La fiche officielle du service public distingue deux catégories. Les charges générales, qui couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, sont « réparties entre les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur lot ». Tous y participent, y compris ceux que la dépense n'arrange pas.

Les charges spéciales, liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, sont « réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot ». Le critère est l'utilité possible, pas l'usage effectif : un copropriétaire qui n'emprunte jamais l'ascenseur y participe s'il en a l'usage possible, tandis qu'un lot qui ne peut pas l'utiliser en est dispensé.

C'est le règlement de copropriété qui détermine dans quelle catégorie ranger chaque dépense. Là encore, on y revient : la lecture du règlement précède la discussion, et elle évite le plus classique des malentendus, croire qu'on ne paiera pas une réfection dont on ne profite pas.

Deux points échappent enfin à cette mécanique. Les travaux réalisés dans un lot privatif restent à la charge de son propriétaire. Et lorsqu'un copropriétaire a engagé des travaux touchant aux parties communes ou à l'aspect extérieur sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, la fiche du service public est nette : « Les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut exiger l'arrêt des travaux. » Une autorisation qui devait être obtenue « avant le début de vos travaux », à la majorité absolue, voire à la double majorité si les travaux entraînent une appropriation ou une destruction de parties communes.

Ce qu'un expert établit dans une copropriété

L'intervention d'un expert bâtiment indépendant dans un immeuble collectif ne consiste pas à arbitrer entre le syndic et un copropriétaire. Elle consiste à produire les éléments sans lesquels personne ne peut trancher.

L'origine physique du désordre. C'est la pièce maîtresse depuis la rédaction actuelle de l'article 14, puisque le régime de responsabilité se joue sur ce point. Cela suppose de remonter le trajet de l'eau, d'ouvrir si nécessaire, d'examiner les ouvrages communs concernés et pas seulement le lot où la trace apparaît.

Le rattachement de l'ouvrage en cause, règlement de copropriété en main, à la catégorie commune ou privative. Un expert ne dit pas le droit, mais il identifie précisément l'ouvrage : c'est ce qui permet ensuite au syndic, à l'assureur ou au conseil de qualifier.

L'étendue et l'évolutivité. Un désordre stabilisé et un désordre actif n'appellent pas la même urgence ni le même budget, et cette distinction change souvent le vote en assemblée générale.

Un rapport écrit, daté et photographié, utilisable en assemblée générale comme auprès d'un assureur. La procédure d'un constat, de sa préparation à ce qu'il permet ensuite, est décrite dans notre article sur le déroulé d'une intervention de constat de malfaçons.

Nos interventions sur les désordres de structure, d'infiltration et d'humidité, en maison comme en immeuble collectif, sont présentées sur la page expertise bâtiment à Libourne.

Faire établir l'origine avant la prochaine assemblée

En copropriété, le calendrier n'appartient à personne : les décisions se prennent en assemblée générale, et une assemblée sans élément technique reporte presque toujours. Arriver avec un rapport qui dit d'où part le désordre, quelle est son étendue et s'il évolue, c'est transformer un point de discussion en point d'ordre du jour votable.

Si un désordre oppose chez vous un copropriétaire et son syndicat, faites-en établir l'origine avant la prochaine réunion. Contactez Home Expertise pour un examen indépendant à Libourne et en Gironde.