Malfaçons : faire constater, chiffrer et réparer un travail mal fait

Une malfaçon de travaux se découvre rarement dans l’ordre : d’abord la tache d’humidité au plafond ou le carrelage qui sonne creux, ensuite seulement la question de savoir qui doit la reprendre. Trois interrogations suivent, toujours les mêmes : ai-je un recours, combien de temps me reste-t-il, par quoi je commence.

La réponse aux trois tient à un seul événement, que la plupart des pages sur le sujet mentionnent à peine : la réception des travaux. C’est l’acte qui déclenche les trois garanties de construction en même temps, et le seul moment où l’on peut encore consigner des réserves. Un propriétaire qui n’a jamais signé de procès-verbal et un propriétaire qui l’a signé sans réserve alors que le défaut était visible ne mèneront pas la même démonstration.

Malfaçon, désordre, non-conformité : ce que recouvrent les mots

Ces trois termes circulent comme des synonymes. Ils ne le sont pas, et la distinction commande la preuve à apporter.

La malfaçon désigne un travail mal exécuté : un ouvrage réalisé, mais pas selon les règles de l’art. La non-conformité vise autre chose — un ouvrage qui ne correspond pas à ce qui a été commandé. Une épaisseur d’isolant inférieure à celle du devis, une menuiserie d’une autre gamme que celle retenue : le travail peut être techniquement irréprochable et rester non conforme. La preuve se fait alors pièce contractuelle en main, pas au niveau à bulle.

Le désordre, enfin, est le terme du droit de la construction, et le plus large des trois. Le Code civil ne définit pas la malfaçon : il parle de dommages et de désordres affectant l’ouvrage. C’est ce vocabulaire qu’on retrouve dans les garanties, donc celui à employer dans un courrier. Une dernière confusion à écarter : la malfaçon relève du contrat de travaux, le vice caché du régime de la vente d’un bien. Deux régimes distincts, deux adversaires différents.

La réception des travaux : le point de bascule

L’article 1792-6 du Code civil la définit sans ambiguïté : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Trois mots à retenir. Acte : la réception n’est ni la fin des travaux ni le paiement du solde, c’est une déclaration de volonté du maître d’ouvrage. Contradictoirement : elle se prononce en présence des deux parties. Avec ou sans réserves : la loi organise elle-même la possibilité d’accepter l’ouvrage tout en pointant ce qui ne va pas.

Les réserves portées au procès-verbal sont la trace écrite et datée des désordres visibles ce jour-là. C’est ce qui évitera, six mois plus tard, d’avoir à discuter pour savoir si le défaut existait déjà. Signer sans réserve un ouvrage dont le défaut sautait aux yeux affaiblit nettement la position du propriétaire.

Point rassurant à l’inverse : l’article 1792-5 rend « réputée non écrite » toute clause du contrat qui exclurait ou limiterait ces responsabilités et ces garanties. Ce socle n’a pas à être négocié.

Les trois garanties qui courent à partir de la réception

Service-public.fr le dit en une phrase que peu de propriétaires ont en tête : les trois garanties qui suivent un chantier ont un point de départ commun, la date de réception des travaux. Elles ne se succèdent pas, elles se superposent.

La garantie de parfait achèvement couvre un an à compter de la réception. L’article 1792-6 lui rattache tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, « soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ». Un défaut apparu au huitième mois y entre donc, à condition d’être notifié par écrit. Le même texte pose sa limite : « La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

La garantie de bon fonctionnement vise les éléments d’équipement dissociables — service-public.fr cite le ballon d’eau chaude, que l’on remplace sans toucher au bâti. L’article 1792-3 lui donne « une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Minimale : un contrat peut faire mieux, jamais moins.

La garantie décennale, enfin, court dix ans. L’article 1792-4-1 décharge le constructeur des responsabilités des articles 1792 à 1792-2 « après dix ans à compter de la réception des travaux » ; l’article 1792-4-3 retient la même durée pour les autres actions contre les constructeurs et leurs sous-traitants.

Ce que la garantie décennale couvre vraiment

L’article 1792 pose une responsabilité de plein droit : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » Aucune faute à démontrer : le dommage suffit. Le texte ménage une seule échappatoire : « Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Beaucoup lisent « décennale » et pensent « effondrement ». Le texte ouvre pourtant deux portes : compromettre la solidité, ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. La seconde est bien plus large, et c’est par elle que passent quantité de dossiers d’infiltration : une toiture qui laisse entrer l’eau ne menace pas la structure, mais elle rend le local impropre à l’usage auquel il est destiné.

Qui est visé ? L’article 1792-1 répute constructeur l’architecte, l’entrepreneur ou le technicien lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, celui qui vend après achèvement un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, et le mandataire du propriétaire accomplissant une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. L’article 1792-2 étend cette présomption aux éléments d’équipement, « mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » : est indissociable l’élément dont « la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

Constater et chiffrer : ce qui fait tenir un dossier

Aucune garantie ne se déclenche sur une impression. Ce qui manque presque toujours dans les dossiers qu’on nous confie, c’est le socle factuel : une description technique datée du désordre, l’identification de sa cause, un chiffrage de la reprise. Un désaccord verbal ne devient un dossier qu’une fois écrit, mesuré et photographié.

L’expert bâtiment travaille sur ces trois plans. Il décrit : localisation, étendue, mesures, photographies référencées, date du constat. Il remonte à l’origine — défaut de mise en œuvre, matériau inadapté, ouvrage manquant ou cause extérieure au chantier ; un désordre sans cause identifiée reste un désordre sans débiteur. Il qualifie ensuite le désordre au regard des garanties : parfait achèvement, bon fonctionnement d’un équipement dissociable, ou décennale — une qualification qui ne se déduit jamais du type de travaux, seulement du désordre constaté et de son effet sur l’ouvrage. Il chiffre enfin la reprise poste par poste, ce qui donne au courrier un montant opposable plutôt qu’une demande vague.

Sur les chantiers que nous suivons en Gironde, le motif dominant reste l’eau : une infiltration dont l’origine n’a jamais été établie et que chaque intervenant renvoie à l’autre. C’est le terrain de notre expertise fissures, infiltrations et humidité, où l’essentiel du travail consiste à trancher la cause avant de parler de responsabilité.

Mettre en demeure et faire exécuter les réparations

La marche à suivre décrite par service-public.fr commence par un courrier recommandé avec avis de réception adressé au constructeur : décrire les défauts et lui demander d’intervenir à ses frais dans un délai que vous fixez. Ce n’est pas une formalité de politesse, c’est la première pièce datée du dossier.

L’article 1792-6 organise la suite. Les délais de réparation sont fixés « d’un commun accord ». À défaut d’accord, ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent être exécutés, « après mise en demeure restée infructueuse », aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. La loi permet donc de faire réaliser la reprise par un tiers et d’en réclamer le coût — à condition qu’une mise en demeure soit restée sans effet.

Si rien ne bouge, le parcours se poursuit par une tentative de médiation, puis par la saisine du tribunal judiciaire.

Les deux assurances : celle du constructeur, celle du maître d’ouvrage

Deux contrats encadrent un chantier, et ils ne protègent pas la même personne.

Côté professionnel, l’article L241-1 du Code des assurances impose que toute personne dont la responsabilité décennale peut être engagée « doit être couverte par une assurance », et ajoute : « A l’ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité. » D’où le réflexe le plus rentable du sujet : réclamer l’attestation avant le premier coup de pioche, et la conserver. En cas de sinistre, on s’adresse à l’assureur dont les coordonnées y figurent, même si le constructeur a déposé le bilan.

Côté propriétaire, l’article L242-1 pose l’assurance dommages-ouvrage : celui qui fait réaliser les travaux doit la souscrire avant l’ouverture du chantier. Elle garantit le paiement des réparations « en dehors de toute recherche de responsabilité », sans attendre qu’un responsable soit désigné. Le texte encadre aussi le rythme de l’assureur : soixante jours au maximum, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier sa décision sur le principe de la mise en jeu des garanties, puis quatre-vingt-dix jours au maximum, à compter de la même date, pour présenter une offre d’indemnité.

Un point souvent découvert trop tard : à la vente d’un logement dans les dix ans suivant sa construction, la mention de l’existence ou de l’absence des assurances obligatoires doit être annexée au contrat de vente.

Le dossier complet

Ce guide est la porte d’entrée. Chaque étape se déplie en articles dédiés :

Avant et après le chantier — Réception de travaux : pourquoi les réserves engagent tout · Artisan qui abandonne le chantier : constater et sécuriser

Les garanties — Garantie de parfait achèvement : ce qu’elle couvre la première année · Garantie biennale de bon fonctionnement : les équipements concernés · Garantie décennale : ce qu’elle couvre vraiment

Constater et prouver — Le constat contradictoire de malfaçons : comment ça se passe · Carrelage mal posé : planéité, désaffleurs et ce que dit le DTU · Faire constater des malfaçons en Gironde : déroulé d’une intervention

Un chantier mal terminé se règle rarement par la discussion seule : il se règle par des faits établis, datés et chiffrés, dans des délais qui courent tous depuis la réception. Plus le constat est fait tôt, plus les options restent ouvertes.

Un doute sur des travaux qui viennent d’être livrés, ou un désordre apparu depuis : demandez un devis d’expertise et faites établir ce qui ne va pas avant d’engager la moindre reprise.